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加强房产审计 加拿大税务局追回6亿税款

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【大纪元2018年06月14日讯】(大纪元埃德蒙顿生活网记者柯瑞斯编译报导)加拿大税务局(CRA)最近发布了一份报告,报告提供了房地产交易中违规问题的最新情况。税务局表示,加拿大房地产行业仍存在税务违规问题,特别是在温哥华和多伦多市场。针对这些问题,税务局将继续采取具体行动来打击那些不遵守法律的人。

税务局规定必须报告任何房地产销售收益,即便是销售100%免税的自家住宅(principal residence)也不例外,也必须报告。然而,在涉及这些房地产销售的税务报告时,一些加拿大人似乎在违反这些法律规定。

在过去三年中,税务局审查了安大略省和卑诗省的3万多份税表,追回了近6亿加元与房地产行业有关的额外税收,罚款超过4,300万加元。在2017—2018年审计中,税务局收回的税款比上一年增加1.03亿加元,罚款增加1,900万加元。

税务局特别关注所谓的“期房销售”,即从开发商手里购买在建的公寓,并在建成完工之前出售给其他买家。税务局向房地产开发商和建筑商发布了要求提供有关参与此类销售的买家的信息。税务局用这些信息来识别纳税人是否正确报告所得税和消费税(GST/HST)。

税务局还在进一步研究炒房地产的税收问题,税务局指出,炒房地产不违法,加拿大人有权为了利润而购买和出售房产。但税务局警告说,这些交易产生的收入应被视为商业活动收入,必须向税务局报告。如果不这样做,可能会导致重新评估欠款,并计入不可扣税的拖欠利息。更糟糕的是,当事人可能面临严重过失处罚等。

最近税务法庭发生了一起典型的这类案件。该案涉及一位纳税人和她当年17岁的孙女。2006年祖孙俩每人都签署了购买多伦多一幢在建大楼中公寓的合同。这位也是房地产经纪人的纳税人签订了购买该项目第6单元的合同,她孙女购买了第5单元。这两项购买合同都在2010年6月完成。第5单元在完成合同的同一个月出售,第6单元一个月后出售。

这位纳税人和她的孙女都没有在2010年的纳税报表中申报任何与公寓交易有关的收入。税务局重新评估了纳税人的2010的纳税报表,发现她没有报告出售第6单元103,206加元的营业收入。同样,税务局重新评估了其孙女2010年的纳税报表,在其纳税报中增加了106,025加元营业收入,代表出售第5单元的收益。税务局还要向该纳税人征收重大过失罚款。

在法庭上,该纳税人和她的孙女认为,公寓销售的应计税利润应该只是一半所得利润,因为她们坚持认为购买这两栋公寓的最初意图是长期持有。她们解释说,公寓旁边是塞内卡学院,而该名孙女计划在高中毕业后到这所学院学习,孙女住她自己的公寓,该纳税人将她的公寓出租。

但这个解释没有说服法官,因为实际上该名纳税人和她的孙女都没有财力完成购买。该纳税人的信用评级很差,从任何传统的贷款机构都借不到按揭,她孙女的年收入不到7,000加元。为了弥补购买资金和后续销售之间的时间差,该纳税人不得不向朋友借短期贷款。该纳税人利用出售第5单元的收益来完成对第6单元的购买。税务局还发现该纳税人甚至在还未取得第6单元所有权时就上市销售了。

在此基础上,法官得出结论,该纳税人的主要意图是出售公寓以赚取利润,这还是一种委婉的说法。因此,法官认为每个公寓的收益都被充分认定为商业收入,而不符合征税标准的50%资本利得收益。

法官指出,税务局评估开出严厉的重大过失处罚不是因为该纳税人未能在收入中报告卖房利润,而是因为她们根本没有报告此项房屋交易。在法庭上,该纳税人声称她不知道她必须报告该利润。

法官认为这种解释令人难以置信,法官说:“当她提交2010年的纳税报表时,她做房地产经纪人工作大约23年了。我不相信她不知道出售非主要住宅的利润是要征税的。”因此,法官认定该纳税人没有报告她出售第6单元的利润是严重疏忽。

相比之下,法官发现该纳税人的孙女并非严重疏忽,因为对于一名每年T4报税表上收入都相对较少的21岁女子来说,她平常报税都依靠做房地产经纪人并熟悉销售细节的父亲和祖母,他们告诉她如何申报收入,因此漏报售房收益并非故意。#

责任编辑:薇羽

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