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分析:若中资卷土重来 奥克兰房价将再飙升

自2014年年中以来,金融网站interest.co.nz一直在跟踪奥克兰主要住宅物业拍卖会。该网站房产编辑表示,这些拍卖会经常由中国买家所主宰,奥克兰房市降温主要是中国控制资金外流所致。如果中资卷土重来,奥克兰房价将再度如火箭般窜升。(Sandra Mu/Getty Images)

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【大纪元2018年06月13日讯】(大纪元记者温妮报导)“如果中国资金卷土重来,奥克兰房价将再度如火箭般窜升。”继上周新西兰统计局发布最新海外买家购房数字后,各界就政府是否应出台海外买家禁令引发热议,金融网站interest.co.nz房产编辑刊文分析后,得出上述结论。

统计局的数字显示,海外买家购房份额从2017年第一季度的2.1%,增至今年第一季度的3.3%。争议的焦点集中在奥克兰市中心的海外买家份额上。维护禁令的贸易部长认为,虽然全国范围内海外买家仅占3%以上,但奥克兰和皇后镇分别高达7.3%和9.7%,奥克兰Waitemata地区更是高达19%。

根据新西兰房地产协会(REINZ)的数据,奥克兰住房中间价从2012年4月的49.6万元,增至2018年4月的85万元,增长71%。同期,皇后镇湖区从49.3万元增至95万元,增长93%,全国范围内则增长51%。

房产编辑尼尼斯(Greg Ninness)在文章中引用上述数据后表示,虽然低利率和高移民起到了一定的作用,但可能都不及中国资本外流对房市造成的影响,特别是奥克兰。

他分析说,推动房价急剧上涨的因素主要有三个。

第一,过去6年里移民增长迅猛。在截至2012年4月的一年里,新西兰净流失移民4006人。然而到了2017年4月,即仅仅5年后,年度净流入移民就创下了71,885人的最高纪录。今年4月虽有所下降,但仍然高达67,038人。

尼尼斯说,移民急剧增加,特别是奥克兰,使住房需求远远超过供应,因此奥克兰出现住房危机。通常需求超过供应,就会造成价格上涨。

第二,低利率推动房价上涨。根据interest.co.nz的《住房贷款负担能力报告》,在目前的这一轮周期中,2年期固定房贷利率均值于2008年3月创下9.64%的峰值,2016年5月则回落至周期性低点4.35%,上周仍然处于4.69%的较低水平。

第三,除低利率和高需求外,截至2016年末的中资大量涌入也加剧了奥克兰房价上涨。

自2014年年中以来,interest.co.nz一直在跟踪奥克兰的主要住宅物业拍卖会。尼尼斯说,这些拍卖会经常由中国买家所主宰,包括拍卖现场和电话遥控竞拍。用一个词来形容的话,那就是“疯狂”,是中国人希望从中国弄钱出来所造成的疯狂竞拍。

但2016年年中,这一切都嘎然而止,因为这时中国政府开始严厉打击资金外流。数月内开放日和拍卖现场的中国买家逐渐减少,住宅销量开始下滑,疯狂消退,市场降温。

尼尼斯说,虽然更严格的LVR限贷令、银行收紧贷款及投资房减税政策变更等因素,对奥克兰房市降温起到了一定作用,但都没有中国控制资金外流起的作用大。

他因此得出结论,房贷利率仍将接近历史低点,奥克兰人口增长仍将持续,需求将仍然远远超过供应,而且可能持续很多年。即使政府的KiwiBuild等项目能够增加供应,但一旦中国放松控制、中资大量卷土重来的话,奥克兰房价将再度火箭般窜升。

他最后表示,除非新西兰采取措施加以控制,否则住房市场很容易被另一波海外投机性购买所淹没。

责任编辑:上官翎

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