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湾区商业地产

5大议题4大趋势 牵动2018旧金山商产

旧金山湾区商业地产,受到科技产业的加持,持续火热也带来冲突。(Shutterstock)

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【大纪元2017年12月28日讯】(大纪元记者李欧综合报导)在科技业的带动下,整个湾区的经济受到正面影响,从旧金山到硅谷,遍布来自世界各地的资金,但这一切都需要土地的支撑才有办法运行。有限的可用空间,加上严刻的监管环境(尤其旧金山市),令开发商和使用者面临许多难题,但同样也为2018年带来不同的契机。

在2018年有哪些事件将持续影响旧金山市的商业地产CRE(Commercial Real Estate),网络媒体Bisow盘点出5大议题:

1.科技产业的热潮持续,湾区商业地产受益

科技业一向偏爱旧金山,在世邦魏理仕最新的Tech-30报告中,旧金山已经连续第6年位居科技业增长第一。科技就业增长率在过去两年增长了39.4%,平均办公楼租金增长了7.1%。另一方面,硅谷过去两年的租金要求增长了16.8%。

看看几个实例:Dropbox在2017年投下了有史以来最大的租赁合同;Facebook、Uber和Airbnb也纷纷抢夺大空间的办公楼面积。这种现象,致使短期内大面积的空间出现短缺问题,尤其是在租户需求明显的情况下。根据城市土地学会(Urban Land Institute)的报告,由于高薪职位的增加,旧金山经济增长良好,该地区财富持续增加。

2.投资成本问题

据城市土地学会(ULI)称,旧金山将继续吸引国内外投资。与旧金山相比,奥克兰市(Oakland)是更具有成本竞争力的市场。在ULI的报告中,奥克兰是第三大商业地产投资市场,位居旧金山、纽约之后。由于纽约的土地成本上涨,一些投资者甚至更喜欢旧金山,然而奥克兰距离旧金山仅20分钟车程而已。

3.可负担住房的紧缺

缺乏可负担住房的问题,将继续困扰圣何西和旧金山,这将影响在未来会继续恶化。城市土地学会调查表示,需要更多的公寓或微单元来帮助解决经济适用房的危机。新开发项目的建设成本上升,和经济适用房需求增加,使部分开发商放弃了未来的住房建设项目。

4.建设成本高涨

据JLL(Jones Lang LaSalle)最近的一份报告,旧金山、奥克兰和圣何西是最昂贵的城市之一,仅比纽约便宜。但是建设用工人荒和物资成本上涨继续困扰湾区建设。全国范围内,截至今年5月份,建筑工人平均工资增长2.4%,建筑业人员增长2.9%。硅谷、旧金山和旧金山半岛今年的办公楼建设数量,占全美近三分之一,这给当地劳动力带来了更多的限制。

5.可负担住房供需不平衡

即使在2020年有上万套住房单元投入市场,对旧金山的高住房需求仍然是一个持续的紧缺问题。供需失衡将有助于保持投资者对多家庭型住宅的兴趣,但仍将继续严重影响雇主和雇员,他们正在为可负担住房烦恼。

可负担住房的需求也可能削减办公楼的发展,每年的兴建面积达到上限,就要往后推迟新的空间分配。

除了以上面临的问题,整个湾区的商业地产模式也在转变当中,根据日前Bisnow和Mercurry News的报导,2018年有4个明显的趋势会持续演变:

A. 零售店的演变和附加

随着电子商务企业不断投资复杂的网络行销,提升用户体验,更多种类的商品和折扣,致使传统的实体店盈利能力直线下降。传统零售商需要新的方式来激发客户。零售商进而演变出不同的附加价值,吸引客户走进实体店面,同时用来区别从网络商店购买的消费体验。例如:提供娱乐和社交的元素,如酒吧、剧场、游戏区或休闲区,可以让人们感受不同的实体服务。

好比我们现在能在某些全食超市(Whole Foods)看到啤酒花园;在百货商场Nordstrom能看到酒吧台;在贝斯专卖店能玩保龄球等等。综合不同性质的实体店面也说明实体店购物变得不那么重要,但是它变得更加“社交”。

B. 东湾正在升温

东湾的投资成本与整个湾区相比,相对较低,因此该地区的开发会持续受到亲睐。一位建商表示,现在更多的项目朝都柏林(Dublin)和普莱森顿(Pleasanton)地区进行。湾区其他地区的高租金促使开发商将其零售店面、住宅和商业地产带到东湾。例如:开发商Blake | Griggs Properties预计投入7.5亿美元的东湾开发案,建设一个混合用途的就业中心。

C.生命科学产业的发展

像罗氏(Roche)、诺华(Novartis)、拜耳医药(Bayer Healthcare)、Illumina和Merck等生命科学(Life Science)公司都位在湾区,而且他们可以轻易地从斯坦福大学、加大伯克利分校和加大旧金山分校招揽人才。据JLL报告,2017年,中半岛、奥克兰和米申湾(Mission Bay)地区的生命科学就业率同比增长了6.5%,而且有220万平方呎的面积被该产业使用。

D.来自亚洲的资金

来自亚洲的资金在2017年持续进入湾区,尤其是硅谷一带。例如来自中国的Han’s Laser Technology Industry Group从今年初开始,在圣何西北部及市中心和桑尼维尔(Sunnyvaly)的商业地产中投入了至少1.99亿美元。

Han’s集团在硅谷目前被视为最活跃的投资方,据公开资料他们收购了多项商业地产,包括康宁开发部门、Cavium公司的办公楼、圣荷西市中心的希尔顿饭店、租用给中国科技公司LeEco的办公楼。

从办公室到酒店,亚洲投资者的交易显示,他们仍然看好硅谷。而且不仅中国,也包含来自韩国、新加坡的投资者。

世邦魏理仕CBRE全球投资者(CBRE Global Investors)在圣克拉拉(San Clara)的Tannery Way购买了一座面积为941,000平方呎的综合建筑群,花费6.1亿美元,其中的投资者之一就是韩国邮政(Korea Post)。

另外,韩国度假村运营商Aju Hotels and Resorts在6月份买下圣何西市中心的标志性建筑——威斯汀酒店(通常被称为圣克莱尔酒店Sainte Claire hotel
)支付了6,400万美元。

本文刊载于旧金山12月16日地产版,请点阅
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责任编辑:李曜宇

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2017-12-28 5:00 PM
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